在房地产市场回暖的大环境之下，住房租赁市场也展现出较强的韧性。

据观点指数统计，多个样本企业全年实现规模与营收双增长，同时在续租率、用户满意度等多个指标数据上有所提升，预计租赁市场将迎来短期的租房小热潮。同时，得益于政策端的支持，2022年长租公寓在资产交易中受到投资机构青睐，保租房REITs的数量和规模也有望得到进一步扩充。

不过，快速发展的同时，企业如何在供给多元化下保有市场竞争优势，考验其品牌塑造以及运营管理能力。面对新模式发展，住房租赁企业如何实现创新发展，寻找专属发展路线尤为重要。

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房企探索租赁住房资管模型

随着住房租赁行业金融闭环的打通，租赁市场发展逻辑更为聚焦资产管理。在资管模型下，品牌战略该如何制定？住房租赁基金该打造怎样的融投建管退范式？如何抓住保租房公募 REITs 浪潮？

4月18日，在2023观点住房租赁圆桌论坛，麻省理工宁波（中国）供应链创新学院院长郭杰群结合海外租房市场经验，阐述了国内住房租赁资管的发展趋势。郭杰群介绍说，黑石通过低于市场成本获得具有现金流的成熟资产，经过改造提升物业价值，并通过杠杆来获取一定的收益，最后将这个资产进行出售，获得的资金可以再进行重新的一个反复。

在资产管理中，运营管理能力是非常重要的手段，进入杠杆则是提升回报的重要渠道。

“住房租赁新的十年有新的模式，会有新的产业机会。”华润置地长租公寓REITs平台总经济师王戈宏指出，在资管方面，“资管”的概念就是要有融投监管的闭环，要如何让投资人的钱不打水漂、如何让运营管理人创造价值。其介绍说，华润有巢REIT的未来是一家基金管理公司，左边是基金，右边是有巢的REIT平台，最后实现退出形成真正的闭环，这个闭环是投资人最向往的。

就华润有巢成功发行首批保租房公募REITs，王戈宏提出了三个要点：其一，做有质量的发展，仅规模化发展会遇到风险；其二，REITs回报的核心是运营化管理以及精细化管理；其三，还要让投资方看到企业对于资产价值的创造。

“退出是容易的，因为没有退不出的项目，只有退不出的价值。”瓴寓国际CEO张爱华强调，“募”和“退”就是资本运作，要做资管离不开投资，投完了不动产，要有能力把产品打造出来，后面还必须做好运营管理，“募投建管退”这五个环节缺一不可，才能真正实现资管的全链条。

尽管目前瓴寓的大部分项目超预期实现了价值，但张爱华依然直言，在住房租赁市场，“我们注定不可能给投资人特别惊喜的回报，只能是低风险、确定的回报”。这是因为，“优质的项目就是瓴寓倡导的低风险确定回报，租赁住房市场一定是这样的一种产品”。

住房租赁企业专注差异化竞争

在政策支持下，住房租赁市场增量前景巨大，竞争激烈。如何抓住市场发展机遇，在群体定位、管理服务以及产品设计上脱颖而出，成为企业亟需思考的问题。

“从数据上看行业爆发了，但是爆发也带来了很多的竞争。”乐乎集团创始人、CEO罗意判断，刚需、白领仍然是未来住房租赁市场最大的需求。但同时，企业很难做到标准化的产品，所有的项目都是一个打法，“‘卷’带来的后果就是分化，包括客户的分化、机构的分化、城市内部板块的分化”，罗意坦言。

魔方生活服务集团首席战略官胡鼎从租户服务角度切入，分享了魔方生活服务在产品服务方面的打造心得：“更高的精神文明的需求才是年轻人更需要的，所以魔方在未来已来的时候打造出他们想要的生活。这种情况下，魔方所关注的就不只是安全，更多是体验。”胡鼎表示。

在产品打造方面，朗诗寓总经理章林希望将大量的低效资产，比如原来非居住类资产如老旧宿舍、园区进行改造，为新市民、新青年提供一个宜居的、好的环境。章林同时提出，整个住房租赁行业的差异化特色并没有形成，因此朗诗寓这样的企业有很大空间。而对于轻重资产的选择，章林认为可以很灵活：“优质项目可以做一些跟投包括供应链融资，有很多可以轻和重结合的方面，只是说相对而言更倾向于轻。”

与以往的住宅高周转模式完全不同，住房租赁投入大、周期长、资金回收慢，大城市的租售比较低。在此背景下，各路资本纷纷加持住房租赁。未来，“租赁+资本”将会产生怎样的化学反应？

方隅控股CEO陈坚表示，方隅一直是专注于重资产的投资，现在管理的资产规模加起来超过180亿元。同时提及保租房话题，他表示保租房的需求很大，大力推广是正确的，租赁市场应该百花齐放。

同样专注于重资产的还有黑石龙地长租公寓，金地商置财务管理中心总经理、金地草莓社区总经理霍炳辉也坦言：“轻与重方面，其实没有必然的侧重，‘两条腿’是一个并行并进态度。”霍炳辉强调，金地在重资产方面不会过度追求规模，轻资产方面则更多是开放的态度，“可以匹配市场上各种各样资产的形态，可以建，可以管，也有品牌。包括跟资方的一些沟通和渠道是长期存在的，如果哪天可以卖或者想卖，这也是很好的退出通道”。

“在目前房地产新的形势下，租赁行业或者说长租公寓行业实际上还是发生了一定的分化。”绿地金创集团首席战略官李想从产业链方面分析指出，保租房也好、或者说长租公寓也好，实际上这个产业链还是“投融建管退”。李想强调，保租房的投融建退可能都不构成竞争力的障碍，真正构成竞争力的障碍，“可能就是在管，即运营这个环节，这也恰恰是市场化长租公寓企业的优点”。